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ザイマックス・リート投資法人(3488)のIPOの初値予想!仮条件、公募価格、決算を紹介

投資パンダの初値評価

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ザイマックス・リート投資法人(3488)は、ザイマックスがスポンサーのJリートです。
想定時価総額約212億円、吸収金額220億円です。

ザイマックス・リート投資法人(3488)の初値は、104,000円(公募価格比-0.95%)でした。

ザイマックス・リート投資法人(3488)の基本情報

会社名 ザイマックス・リート投資法人
主幹事証券 SMBC日興証券
幹事証券 みずほ証券、野村證券

ザイマックス・リート投資法人(3488)のIPO日程

仮条件決定日 2018/01/29(月)
ブック・ビルディング期間 2018/01/30(火)~2018/02/05(月)
公募価格決定日 2018/02/06(火)
購入申込期間 2018/02/07(水)~2018/02/13(火)
上場予定日 2018/02/15(木)

ザイマックス・リート投資法人(3488)のIPO情報

公募株式数 209,905口
売出株数(OA込) 10,495口
想定価格 100,000円
仮条件価格 100,000~105,000円
公募価格 105,000円
初値 104,000円(-1,000円)
想定時価総額 約212億円
吸収金額 約220億円

ザイマックス・リート投資法人(3488)ってどんな会社?

ザイマックス・リート投資法人のスポンサーは、株式会社ザイマックス1社になります。
さらにザイマックス・リートは、保有物件の不動産マネジメントをザイマックスグループに委託すると発表しているので、株式会社ザイマックスを見ていく必要があります。

ザイマックスはどんな会社?


ザイマックスグループは、もともとリクルートの子会社でしたが、2000年1月にMBO(経営陣による株式の買い取り)をして独立しました。
2008年にはSGホールディングスの業務提携しています。
ザイマックス社については、ビジネス番組「企業魂」で「オフィス賃貸業界に革命を起こし続ける業界の風雲児」として紹介されています。
「企業魂」とは、TOKYO MX(9ch)で、毎週木曜日20:30~20:55に放送中のビジネス番組です。

不動産マネジメントの実績は十分

ザイマックスは、しっかりとした不動産マネジメント実績がある会社という評価で良いと思います。
2000年にリクルートから独立しましたが、1996年からビルの運営や管理業務を行っていたので、長いノウハウの蓄積が期待できそうですね。

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「からくさホテル」


ザイマックスは、「からくさホテル」というホテルを運営しています。
「からくさホテル」は全国で5つのホテルを運営しており、2019年にはもう5ホテル開業予定です。

ザイマックス・リート投資法人の仕組み

ザイマックス・グループの中のJリートというイメージで良いと思います。
株式会社ザイマックスは、資本金26億円・売上高840億7300万円(2017年3月実績※グループ連結)・従業員数4378名(※グループ連結)の大企業なのに、非上場なんですね。なんででしょう?

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ザイマックス・リート投資法人(3488)の特徴

運営はザイマックス社

ザイマックス・リート投資法人は、ザイマックス社が得意な商業施設やホテルを重点投資対象としています。
ザイマックス社は実績も十分ありますが、自分でも「からくさホテル」というホテルを運営しているので、商業施設の運営についてはよくわかっていると思います。
不動産マネジメントをザイマックスグループに委託していることは良い印象ですね。

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ザイマックス・リート投資法人(3488)のポートフォリオ

選定基準

ザイマックス・リート投資法人は、オフィス・商業施設・ホテルをメイン投資先に位置づけています。
ザイマックス社が、長年運営してきて、ノウハウの蓄積があるところをメイン投資対象として考えているということですね。
メインのオフィス・商業施設・ホテルの投資比率は80%以上、その他は20%以下にします。

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上場時のポートフォリオ

物件を1つずつ確認しても問題なものはなかったです。

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詳細はこちらです。
正直、気になるのは「ホテルビスタ仙台」と「ルネッサンス21千早」ですね。
「ホテルビスタ仙台」は、宮城野通駅から徒歩1分、仙台駅から徒歩5分と好立地でした。
「ルネッサンス21千早」は、近くに大きなコナミスポーツクラブやヤマダ電機があり、「千早駅」から徒歩7分の住宅施設で好立地でした。

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アセット(資産)別にみた場合

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エリア(地域)別にみた場合

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オフィスへの投資

主要都市中心エリアで、最寄駅から徒歩5分以内を基準に物件取得すると発表しています。
投資エリアの一極集中によるリスクを考え、安定した収益を確保するために、都心8区・名古屋中心部・大阪中心部・福岡中心部をオフィス投資の重点エリアとしています。

そして、その他東京圏や関西圏、札幌、仙台をオフィス投資の準重点エリアとしています。
都心以外の地域へのオフィス投資をすると、発表しているJリートはあんまり多くないと思いますね。大体、「都心」で「駅から近い」物件のJリートが多いですからね。

ホテル施設への投資

ホテル施設は、訪日外国人が増えていくと予想されるエリアへの物件取得を発表しています。
羽田空港・成田空港・中部国際空港・関西国際空港・福岡空港等が、全国主要国際空港になるので、注目しているそうです。

大株主

株式会社ザイマックスが100%の投資主です。

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2018年 Jリートってどうなるの?

2018年のJリートの見通しについて、記事にしてみました。
あんまり長期保有での投資は、おすすめしていません。

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