特集

2018年 Jリートってどうなるの?

Jリートの現状

現在、IPOを発表しているJリートは「ザイマックス・リート投資法人(商業系)」と「CREロジスティクスファンド投資法人(物流系)」の2つがあります。
このタイミングでJリートの今後の見通しを考えてみました。

現在のリートの状況を確認してみます。
まず、東証REIT指数は1741.48(2018年1月19日 終値)となっています。
東証REIT指数は、東証に上場しているREIT指数です。
直近1年間のチャートがこちらです。
chart TSE REIT 01

次に、直近10年間のチャートがこちらです。
chart TSE REIT 10

問題になるくらい大きく上がっているわけではないと思いました。
むしろ日経平均の上昇から比べると、Jリートの上昇幅はにぶいです。
ちなみに東証リート指数は、2003年3月31日を基準日としており、その日の終了時点の時価総額を1000として算出しています。

Jリートの需給ってどうなの?①

個人的には、Jリートの需給の状態が良くないんじゃないかと心配しています。
ここ数年でみても上場しているJリートの規模が、年々大きくなってきている印象を受けます。

2017年には、「森トラスト・ホテルリート投資法人(2月)」や「日本再生可能エネルギーインフラ投資法人(3月)」、「三菱地所物流リート投資法人(9月)」、「カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人(10月)」が上場しています。
2016年には、「ラサールロジポート投資法人(2月)」や「スターアジア不動産投資法人(4月)」、「タカラレーベン・インフラ投資法人(6月)」、「マリモ地方創生リート投資法人(7月)」、「三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(8月)」、「さくら総合リート投資法人(9月)」、「いちごグリーンインフラ投資法人(12月)」、「投資法人みらい(12月)」が上場しています。
2018年も規模の大きなJリートが上場してくる可能性はかなり高いと思っているので、Jリートを長期保有するには、あんまり気乗りがしないんですよね。

Jリートの需給ってどうなの?②

まずは商業系リートを考えてみます。
大和投資信託が、Jリートについてレポートを発表しています。
このレポートには、都心5区のオフィス賃料と空室率の推移が載っています。
平均空室率が下がっていて、平均賃料が上がってきているのでJリートに投資する環境として良さそうな気がしてきますね。

daiwa chart
大和投資信託「Market Letter」より引用


ただ2018年は、都心オフィスビルの供給が爆発的に増える予定になっています。
大きなオフィスビルだけでも「東京ミッドタウン日比谷(千代田区・189,000㎡)」や「日本生命浜松町クレアタワー(港区・99,277㎡)」や「渋谷ストリーム(渋谷区・116,700㎡)」や「丸の内二重橋ビルディング(千代田区・173,000㎡)」が完成します。施工前にテナントが内定しているオフィスもありますが、短期的な需給環境の悪化は避けられないと思います。
そう考えると、長期投資するには不安です。
上の動画は「渋谷ストリーム」になります。

Jリートの需給ってどうなの?③

次に物流系のリートを考えてみます。
物流リートは、需要の拡大が期待できるマーケットで間違いはないと思います。ただ今後も規模の大きな物流系リートが誕生することを加味すると、調整する可能性はあると思いますね。ひとつひとつのリートの規模も大きくなっていることも、マイナスポイントなんですよね。

「日本ロジスティクスフィールド総合研究所」が、物流系不動産マーケットの見通しをレポートにまとめていました。このグラフをみると、需要に比べて供給量のスピードが早すぎると感じますね。物流量自体は、もちろん長期的に伸びると思いますが、2018年・2019年あたりに物流施設の供給がいきなり増えるので、一度調整があってもおかしくないと思っています。

chart 02
日本ロジスティクスフィールド総合研究所「2017 年の物流不動産マーケットの振り返りと今後の見通し」より引用

「投資パンダ」の思うこと

日本株全体に比べて、出遅れ感があるといってもJリートを長期保有するつもりにはなれないですね。おそらくIPOでJリートに投資しても、初値ですぐ売却すると思っています。

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