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リートのIPOは要注意!

リートのIPOは要注意!

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IPO投資には「初値で売却すれば儲かる」というイメージを持っている人は多いと思います。
実際に、株のIPOは大半が儲かります。
しかし、リートのIPOだと事情がだいぶ違います。

今回は「リートのIPOに投資しよう」と考えている投資初心者の方向けに記事を書きました。
IPO投資の中でも、株とリートではまったく状況が異なるので注意してください

リートって何?

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※大和証券『ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)』より引用

リート(REIT)とは、Real Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託と訳します。
不動産投資信託という言葉の通り、不動産に投資しているファンドです。

上の図のように、投資者から集めたお金をオフィスビルや商業施設、マンション、物流施設、ホテルなどを購入して、そこから得られる賃貸料などの収益を投資者に分配します。
日本で上場しているため、Jリートともよばれています。

リートには、下の図のような特徴があります。
「不動産が上がると思うけど、実物の不動産に投資するほどのお金は持っていない」という人にはピッタリの金融商品です。
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※大和証券『ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)』より引用

税制上のメリットもあります。
リートには収益の90%超を分配すると、その分配した額に対して法人税が免除されるという特徴があります。
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※大和証券『ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)』より引用

リートのIPOは儲かるの?

リートのIPOで最も注意しないといけないのは、『初値パフォーマンスが悪い』ということです。
最近のリートのIPOで初値が急騰したものは、ほとんどありません。
過去のIPO案件では初値で大きく値上がりするものもありました。
しかし、不動産も値上がりした現在ではなかなか難しいようです。
最近では儲かったとしても小さなリターンの案件が多く、大きなリターンは期待しにくいです。
『株のIPOと同じように、リートのIPOも儲かる!』と甘い認識で投資すると、ヤケドしますよ。

過去のリートのIPOのパフォーマンスがこちらです。
※損益は、上場初値で売却した場合で計算しています。

銘柄名 上場日 初値価格 損益額(%)
タカラレーベン不動産投資法人 2018年7月27日 92,000円 -4,000円(-4.2%)
ザイマックスリート投資法人 2018年2月15日 104,000円 -1,000円(-1.0%)
CREロジスティクスファンド投資法人 2018年2月7日 104,500円 -5,500円(-5.0%)
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 2017年10月30日 95,000円 -5,000円(-5.0%)
三菱地所物流リート投資法人 2017年9月14日 274,000円 +14,000円(+5.4%)
日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 2017年3月29日 89,200円 -3,800円(-4.1%)
森トラスト・ホテルリート投資法人 2017年2月7日 145,000円 +2,000円(+1.4%)
投資法人みらい 2016年12月16日 176,000円 -7,000円(-3.8%)
いちごグリーンインフラ投資法人 2016年12月1日 96,100円 -3,900円(-3.9%)
さくら総合リート投資法人 2016年9月8日 79,000円 -12,000円(-13.2%)
大江戸温泉リート投資法人 2016年8月31日 89,200円 -3,800円(-4.1%)
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 2016年8月2日 271,400円 +1,400円(+0.5%)
マリモ地方創生リート投資法人 2016年7月29日 88,500円 -3,500円(-3.8%)
タカラレーベン・インフラ投資法人 2016年6月2日 109,900円 +9,900円(+9.9%)
スターアジア不動産投資法人 2016年4月20日 99,100円 -900円(-0.9%)
ラサールロジポート投資法人 2016年2月17日 105,000円 +5,000円(+5.0%)
いちごホテルリート投資法人 2015年11月30日 104,100円 -1,900円(-1.8%)
ジャパンシニアリビング投資法人 2015年7月29日 170,000円 -20,000円(-10.5%)
サムティ・レジデンシャル投資法人 2015年6月30日 99,000円 -3,000円(-2.9%)
ヘルスケア&メディカル投資法人 2015年3月19日 170,000円 +60,000円(+54.5%)
ケネディクス商業リート投資法人 2015年2月10日 260,500円 +30,500円(+13.3%)

リートのIPOはどこをチェックすれば良いの?

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リートのIPOの場合、どの企業がスポンサーになっているかも重要です。
目論見書を見ると必ずスポンサーについて記載があります。

下の図は、『タカラレーベン不動産投資法人(3492)』の目論見書です。
キチンとスポンサーの比率が記載されています。
内訳は、「株式会社タカラレーベン」が60%、「PAGインベストメント・マネジメント」が30%、「株式会社共立メンテナンス」が5%、「株式会社ヤマダ電機」が5%となっています。
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リートのIPOの場合は、「スポンサーがしっかりしているのか」、「ちゃんとお金を持っているところがスポンサーをしているのか」等をチェックする必要がありますね。

NOI利回り

NOI(Net Operating Income)とは、不動産の賃料収入などの収益から、不動産のコストを引いた純収益のことをいいます。
NOI利回りは、そのNOIを物件価格で割ることで算出される利回りのことです。
高ければ高いほど、投資効率が良いということになります。

不動産のサイトで表記されている利回りは、表面利回りが多いです。
表面利回りには経費が差し引かれていないので、注意してください。

下の図は、『タカラレーベン不動産投資法人(3492)』の目論見書です。
キチンとNOI利回りが記載されています。
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ポートフォリオ

リートのIPOの場合、必ずポートフォリオが載っています。
確認した方が良い点としては、物件の立地や用途、稼働率などですね。

特に物件の立地は重要ですね。
立地は都心23区内のような首都圏の方が安定して運用していく可能性が高いと思います。
都心から離れるほど不動産価値は落ちやすいので、ポートフォリオをキチンと確認するようにしましょう。

用途を確認すると、どういったタイプのリートなのか知ることができます。
下の図は『タカラレーベン不動産投資法人(3492)』のポートフォリオですが、オフィス・住宅・ホテルなどが組入られているため、総合型のリートだとわかります。
オフィスやホテル、物流施設に特化したポートフォリオのリートもあるので、投資する前に必ずチェックしましょう。
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リートのIPOの注意点

とにかく吸収金額が大きい

リートのIPOは吸収金額が非常に大きいです。
一般的には吸収金額が大きければ大きいほど、初値では上昇しにくいです。
吸収金額が200億円を超えた案件には注意が必要ですね。

※損益は、上場初値で売却した場合で計算しています。

銘柄名 吸収金額 損益額(%)
タカラレーベン不動産投資法人 361億円 -4,000円(-4.2%)
ザイマックスリート投資法人 220億円 -1,000円(-1.0%)
CREロジスティクスファンド投資法人 230億円 -5,500円(-5.0%)
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 186億円 -5,000円(-5.0%)
三菱地所物流リート投資法人 515億円 +14,000円(+5.4%)
日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 41億円 -3,800円(-4.1%)
森トラスト・ホテルリート投資法人 499億円 +2,000円(+1.4%)
投資法人みらい 606億円 -7,000円(-3.8%)
いちごグリーンインフラ投資法人 50億円 -3,900円(-3.9%)
さくら総合リート投資法人 342億円 -12,000円(-13.2%)
大江戸温泉リート投資法人 182億円 -3,800円(-4.1%)
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 557億円 +1,400円(+0.5%)
マリモ地方創生リート投資法人 97億円 -3,500円(-3.8%)
タカラレーベン・インフラ投資法人 47億円 +9,900円(+9.9%)
スターアジア不動産投資法人 247億円 -900円(-0.9%)
ラサールロジポート投資法人 1,098億円 +5,000円(+5.0%)
いちごホテルリート投資法人 135億円 -1,900円(-1.8%)
ジャパンシニアリビング投資法人 174億円 -20,000円(-10.5%)
サムティ・レジデンシャル投資法人 161億円 -3,000円(-2.9%)
ヘルスケア&メディカル投資法人 118億円 +60,000円(+54.5%)
ケネディクス商業リート投資法人 520億円 +30,500円(+13.3%)

今回のまとめ

panda
リートのIPOは、初値で売った儲けるというタイプのものではないです。
どちらかというと、長期で利回りをとっていくようなイメージの商品です。
そのため「株式のIPOと同じように、リートのIPOで儲ける」イメージはもたない方が良いと思います。

そもそもリートは、長期で安定的に利回りをとっていく商品設計になっています。
長期運用を考えている人こそ、リートのIPOは申し込んだ方が良いかもしれません。

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