IPO

フェイスネットワーク(3489)のIPOの初値予想!仮条件、公募価格、決算を紹介

投資パンダの初値評価

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フェイスネットワーク(3489)は、不動産の投資物件の販売をメイン事業にしている会社です。
想定時価総額約64.3億円、吸収金額18.5億円になるため、東証マザーズ案件としては軽くない規模です。

日総工産と同日上場になることがマイナス要素ですが、地合いに問題がなければプラスリターンを予想しています。
想定価格からするとPER9.1倍と割安な水準になりますが、規模を考えても大きく上昇する可能性は低いと考えています。
ベンチャーキャピタルの保有もなく、ロックアップもかかっているので、問題はないと思います。

3月16日、フェイスネットワークは上場しました。
初値は3,200円(公募価格比+128.6%)でした。

基本情報

会社名 株式会社フェイスネットワーク
主幹事証券 野村證券
幹事証券 SMBC日興証券、みずほ証券、SBI証券、岡三証券、エース証券、むさし証券、藍澤證券、マネックス証券

IPO日程

仮条件決定日 2018/02/27(火)
BB期間 2018/02/28(水)~2018/03/06(火)
公募価格決定日 2018/03/07(水)
購入申込期間 2018/03/08(木)~2018/03/13(火)
上場予定日 2018/03/16(金)

IPO情報

公募株式数 800,000株
売出株数 400,000株
O.A. 180,000株
想定価格 1,340円
仮条件価格 1,340円~1,400円
公募価格 1,400円
初値 3,200円 +1,800円(+128.6%)
想定時価総額 約64.3億円
吸収金額 約18.5億円

引受割合

証券会社 割当内容
主幹事 野村證券 1,080,000株(90.00%)
幹事 SMBC日興証券 24,000株(2.00%)
幹事 SBI証券 24,000株(2.00%)
幹事 みずほ証券 12,000株(1.00%)
幹事 岡三証券 12,000株(1.00%)
幹事 エース証券 12,000株(1.00%)
幹事 むさし証券 12,000株(1.00%)
幹事 藍澤證券 12,000株(1.00%)
幹事 マネックス証券 12,000株(1.00%)

フェイスネットワーク(3489)ってどんな会社?


フェイスネットワーク(3489)は、不動産の投資物件の販売をメイン事業にしている会社です。
自社で建物の設計や施工、管理、運営まで一貫して手掛けることができるので、オーナーのあらゆる悩みをワンストップで解決することができます。
渋谷区、目黒区、世田谷区の3つの人気エリアに集中して事業展開しています。
公式HPはこちらです。

事業

事業別売上高

「不動産投資支援事業」と「不動産マネジメント事業」で構成されています。

「不動産投資支援事業」の売上高は98億1,343万円(構成比96.7%・前期比42.7%増)、セグメント利益は11億3,161万円(構成比96.6%・前期比102.2%増)になります。
「不動産マネジメント事業」の売上高は3億3,229万円(構成比3.3%・前期比44.5%増)、セグメント利益は3,966万円(構成比3.4%・前期比664.3%増)になります。

ほとんどが、「不動産投資支援事業」によって構成されています。
下は売上高の構成比をグラフにしたものです。

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「不動産投資支援事業」

不動産投資支援事業では、新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)と中古一棟ビルリノベーション(GrandStoryシリーズ)を手掛けています。
全体の売上高の96.7%占めるなど、フェイスネットワークの主力事業です。

①新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)

新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)の企画・開発・販売を事業展開しています。
まず、城南3区(渋谷区・目黒区・世田谷区)では戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さい100㎡~200㎡程度の広さの土地を取得します。
そして鉄筋コンクリート造の5階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、約7割が20㎡~25㎡のワンルームの新築マンションを建て、主力商品として販売しています。

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新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)の施工例はこちらです。
入居者のメインターゲットが20~40代の女性になるため、外装や内装のデザイン性と居住性を考えながら運営をしています。

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②中古一棟ビルリノベーション(GrandStoryシリーズ)

中古一棟ビルリノベーションの自社ブランド『Grand Storyシリーズ』は、平成29年度5月から新しくスタートした事業になります。
シェアオフィスやシェアハウス、リノベーション賃貸など様々なタイプがあり、不動産オーナーに販売をしています。

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中古一棟ビルリノベーション(GrandStoryシリーズ)の施工例はこちらです。

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「不動産マネジメント事業」

不動産オーナーやフェイスネットワークが所有する不動産の管理・運営を展開している事業です。
その不動産の資産価値を高め、キャッシュフローを最大化するために運営しています。
管理・運営サービスとしては、入居者の募集や入退去更新手続き、クレーム対応、入金管理、メンテナンスなども対応しています。

一度契約すると継続的に収益が発生してくるので、フェイスネットワークとしては力を入れるべき事業ですね。

不動産投資支援事業の詳細

不動産投資支援事業の内訳がこちらです。

不動産投資支援事業は「新築一棟マンション」と「中古一棟ビルリノベーション」についての計上になりますが、進捗具合によって「不動産商品」と「建築商品」に分けられています。
「不動産商品」は物件の施工・引き渡しをもって収益計上していますが、「建築商品」は土地を先行販売し設計・請負工事契約を締結して工事の進捗に応じて収益計上しています。

細かい話になりますが、気になる人もいると思ったので、載せておきました。

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主要エリア

フェイスネットワーク(3489)がメインエリアとしているのは城南3区(渋谷区・世田谷区・目黒区)になります。
数多くの実績が創業当初からあるため、得意としているエリアです。

城南3区は、都心へのアクセスが良いため安定した人気があります。
千代田区や港区と比較すると相場が低いため、割安感もありますね。

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フェイスネットワーク公式HPより引用

価格変動が小さいということで公式HPに載っています。
下がるときはほぼ同じように下がっていることがわかります。
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フェイスネットワーク公式HPより引用

ワンストップサービス


フェイスネットワークの最大の強みは自社で一貫して手掛けることができるという点(ワンストップサービス)です。
通常、新築マンションを販売する場合、建物の設計は設計事務所が行い、工務店が施工し、不動産仲介会社が入居者を募集して…という流れで、様々な会社が間に入ることが普通です。

しかしフェイスネットワークでは、建物の設計、施工、管理まで自社で一貫して手掛けており、オーナーの資金調達のサポートまでをおこなっています。
自社で工程を一貫して手掛けることで、中間マージンを省くことができ、コストを削減できます。
下の図のように、色々な工程で1社ずつ会社を入れていたら中間マージンが、すごくかかりそうですね。

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調達資金の使い道

下記の手取り概算額9億7,824万円と第三者割当増資の手取り概算額2億2,190万4千円と合わせて、新築一棟マンションと中古一棟ビルリノベーションの開発にかかる運転資金に充当する予定です。

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従業員の状況

従業員数は115名、平均年齢40.9歳、平均勤続年数2.1年、平均年間給与607万円となっています。

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フェイスネットワークの決算

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役員の状況

役名 氏名 略歴
代表取締役社長 蜂谷 二郎
(48歳)
【昭和63年04月】
世田谷信用金庫入社【平成13年10月】
当社設立 代表取締役社長就任(現任)
専務取締役 吉田 俊雄
(61歳)
【昭和49年04月】
ニューセブンパック株式会社入社【平成19年04月】
当社専務取締役就任(現任)【平成28年04月】
当社不動産事業本部長就任(現任)
常務取締役 山元 孝行
(47歳)
【平成05年04月】
大木建設株式会社入社【平成25年09月】
当社常務取締役就任(現任)
取締役 佐野 宏江
(38歳)
【平成15年10月】
中央青山監査法人入所【平成27年06月】
当社取締役就任(現任)【平成27年07月】
当社経営管理本部長就任(現任)
取締役 大津 茂太郎
(64歳)
【昭和48年04月】
中西建設株式会社入社【平成28年04月】
当社建築本部長就任(現任)【平成29年06月】
当社取締役就任(現任)
取締役 香月 裕爾
(60歳)
【平成02年04月】
小沢・秋山法律事務所入所(現任)【平成20年06月】
日本アンテナ株式会社監査役(現任)【平成29年06月】
当社取締役就任(現任)
監査役

(常勤)

草原 裕之
(61歳)
【昭和54年04月】
日本住宅金融株式会社入社【平成28年06月】
当社監査役就任(現任)
監査役 入山 利彦
(75歳)
【昭和40年04月】
三菱商事株式会社入社【平成20年12月】
株式会社ヤトー 取締役(現任)【平成27年06月】
当社監査役就任(現任)
監査役 石橋 幸生
(35歳)
【平成15年04月】
中央青山監査法人入所【平成19年08月】
公認会計士・税理士事務所I&Iパートナーズ 代表(現任)【平成19年09月】
株式会社スポプレ 取締役(現任)【平成21年02月】
株式会社I&Iパートナーズ 代表取締役(現任)【平成29年01月】
ティエムファクトリ株式会社 監査役(現任)【平成29年06月】
当社監査役就任(現任)

大株主情報

株主名 比率 備考
株式会社「88」

2,000,000株
(50.00%)

ロックアップ 90日間
蜂谷 二郎

1,200,000株
(30.00%)

ロックアップ 90日間
小泉 和弘

100,000株
(2.50%)

ロックアップ 90日間
相澤 篤

100,000株
(2.50%)

ロックアップ 90日間
吉田 俊雄

100,000株
(2.50%)

ロックアップ 90日間
山元 孝行 80,000株
(2.00%)
ロックアップ 90日間
佐野 宏江 60,000株
(1.50%)
ロックアップ 90日間
石丸 洋介 60,000株
(1.50%)
ロックアップ 90日間
来住 亮佑 40,000株
(1.00%)
ロックアップ 90日間
硯華 恵 40,000株
(1.00%)
ロックアップ 90日間

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